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Immobilienmarkt erholt sich: Kaufpreise erreichen Vorjahresniveau – Anstiege in 9 der 15 größten Städte

Das sind die Ergebnisse der 14. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2024:

- Angebotspreise von Bestandswohnungen steigen deutschlandweit um durchschnittlich 0,3 Prozent – Vorjahresniveau erreicht
- In 9 der 15 Städte über 500.000 Einwohner zieht das Preisniveau für Eigentumswohnungen an
- Millionenstädte: Hamburg (+2,1 Prozent), München (+1,8 Prozent) und Köln (+0,4 Prozent) mit weiteren Anstiegen – Berlin verzeichnet erneut Minus (-0,2 Prozent)
- eichte Rückgänge in Frankfurt (-0,6 Prozent) und Stuttgart (-0,8 Prozent) – stärkster Anstieg in Hannover (+3,1 Prozent)
- Sinkende Preise im Ruhrgebiet – Dortmund mit größtem Rückgang (-3,7 Prozent)

Der Immobilienmarkt befindet sich gut 2 Jahre nach Beginn der Krise auf dem Weg der Erholung. Im 2. Quartal 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,3 Prozent gestiegen. Allerdings hat sich die Preisdynamik im Vergleich zum Vorquartal abgeschwächt: Von Januar bis April 2024 hatten die Kaufpreise von Wohnungen noch um 2,7 Prozent zugelegt. Dennoch haben die jüngsten Preissteigerungen dazu geführt, dass der aktuelle Durchschnittspreis in Deutschland inzwischen wieder leicht über dem Vorjahresniveau liegt. Aktuell kostet der Quadratmeter einer Wohnung aus den 1990er-Jahren deutschlandweit im Mittel 3.111 Euro und somit 0,2 Prozent mehr als im Juli 2023. Das zeigt die 14. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen und Häusern in Deutschland sowie den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben.

„Wir sehen, dass sich der Markt für Kaufimmobilien nach 2 Jahren Krisenmodus seit Anfang dieses Jahres merklich erholt“, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. „Dass die Angebotspreise mittlerweile wieder das Vorjahresniveau erreicht haben, verdeutlicht die positive Entwicklung. Hauptgrund dafür ist, dass Finanzierungen leichter zu stemmen sind als im vergangenen Jahr. Hinzu kommt, dass die Europäische Zentralbank positive Botschaften sendet, was weitere Zinssenkungen angeht. Wir gehen davon aus, dass sich die Preise auch im weiteren Jahresverlauf nach oben entwickeln – erst recht, wenn die Bauzinsen stärker fallen sollten.“

Ähnlich wie im Deutschlandtrend zeigt sich auch beim Betrachten der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern weiterhin der Trend zu steigenden Preisen – wenngleich auch dort die Dynamik nachgelassen hat. Zwischen April und Juli dieses Jahres sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 9 von 15 untersuchten Großstädten gestiegen, in 5 Städten haben die Kaufpreise hingegen nachgegeben. Im 1. Quartal dieses Jahres verzeichneten noch 14 von 15 Städte Verteuerungen. Trotz der leicht abgeschwächten Preisdynamik liegt das Preisniveau in 9 Städten inzwischen höher als vor einem Jahr.

Metropolen mit weiteren Anstiegen – Ausnahme Berlin

Die Trendwende zeichnet sich auch in den meisten Metropolen ab. So hat sich der Immobilienmarkt etwa in München seit Jahresbeginn spürbar belebt. Nach einem Plus von 3,1 Prozent im 1. Quartal verteuerten sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in der Isarmetropole im 2. Quartal dieses Jahres um 1,8 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 8.153 Euro und damit wieder deutlich mehr als beim Tiefstand von 7.730 Euro Ende letzten Jahres.

Eine ähnliche Entwicklung hat auch Hamburg durchlaufen, wo 5.904 Euro pro Quadratmeter und somit die zweithöchsten Preise für Wohnungen unter den untersuchten Städten verlangt werden. Im Gegensatz zu München hat sich die Preisdynamik in der Hansestadt zuletzt sogar wieder verstärkt. Nach einer Verteuerung von 0,6 Prozent in den ersten drei Monaten des Jahres sind die Angebotspreise im 2. Quartal um 2,1 Prozent gestiegen.
Auch in Köln erholt sich der Markt weiter: Im vergangenen Quartal erhöhten sich die Preise zwar lediglich um 0,4 Prozent, was allerdings ein Ausgleich zum Vorquartal sein dürfte, als noch ein Plus von 7,5 Prozent zu Buche stand. Im Mittel kostet der Quadratmeter für eine Bestandswohnung, die in den 1990er-Jahren gebaut wurde, 4.729 Euro.

Die einzige Ausnahme unter den Millionenstädten ist Berlin. Die Kaufpreise sinken nach wie vor leicht und konstant. Im 2. Quartal haben sich Wohnungen um -0,2 Prozent vergünstigt, nach -0,7 Prozent im 1. Quartal. Käufer müssen aktuell mit 4.879 Euro pro Quadratmeter rechnen. In der Hauptstadt hat sich das Preisniveau infolge des drastischen Zinsanstiegs vor zweieinhalb Jahren allerdings deutlich später und weniger stark abgesenkt als in anderen Großstädten. Die Lücke zum Höchstwert von 5.240 Euro pro Quadratmeter aus dem Juli 2022 ist trotz zurückliegender Rückgänge deutlich kleiner als in den anderen Metropolen.

Leichte Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart – größtes Plus in Hannover

Während Berlin die einzige Stadt der Analyse ist, in der sich der Preisrückgang bestätigt hat, haben sich in Frankfurt und Stuttgart zuletzt die Vorzeichen geändert. Die beiden Märkte zeigen zwar ebenfalls Anzeichen der Erholung, sind aber noch volatil. Nach Anstiegen im 1. Quartal haben sich die Angebotspreise in beiden Städten im 2. Quartal wieder leicht nach unten korrigiert. In Frankfurt sind die Preise nach einem deutlichen Plus von 5,5 Prozent im 1. Quartal zuletzt wieder um -0,6 Prozent auf 5.199 Euro pro Quadratmeter gesunken. In Stuttgart gab es nach einem Anstieg von 3,9 Prozent nun eine Korrektur um -0,8 Prozent auf 4.638 Euro pro Quadratmeter.

Im Gegensatz zu Frankfurt und Stuttgart hat sich in einigen anderen Großstädten der Trend aus dem Vorquartal bestätigt. In Hannover (3.266 Euro) hat sich Wohneigentum um 3,1 Prozent verteuert, was das größte Plus der untersuchten Städte ist. Bereits im Vorquartal haben sich die Preise um 4 Prozent erhöht. In Düsseldorf (4.219 Euro) stiegen die Preise für Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren um 2,5 Prozent, in Bremen (2.941 Euro) und Leipzig (2.504 Euro) um jeweils 0,8 Prozent und in Nürnberg (3.482 Euro) um 0,7 Prozent.

Rückgänge im Ruhrgebiet

Im Ruhrgebiet weisen hingegen alle untersuchten Großstädte wieder ein Minus auf, nachdem die Angebotspreise zu Beginn des Jahres noch flächendeckend gestiegen waren. Die Schwankungen sprechen dafür, dass die Märkte aktuell noch volatil und die Preise nach wie vor in der Findungsphase sind. Den stärksten prozentualen Rückgang aller Städte verbucht Dortmund (2.443 Euro), wo sich Wohneigentum um -3,7 Prozent vergünstigt hat. In Essen (2.407 Euro) zahlen Käufer -1,0 Prozent weniger und in Duisburg (1.862 Euro), der mit Abstand günstigsten Stadt der Analyse, -0,2 Prozent weniger.

Berechnungsgrundlage: Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen immowelt Preiskompass.

Quelle:Immowelt, Nürnberg, 1. Juli 2024.