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Neubau-Preisanalyse 2021 für Deutschlands Top 10 Städte

Auch im Corona-Jahr 2020 war das Preiswachstum für neugebaute Eigentumswohnungen nicht zu bremsen. ImmoScout24 verzeichnete in zehn der größten deutschen Städte einen Anstieg der Angebotskaufpreise für Neubauwohnungen zwischen 4,9 und 17,4 Prozent. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen überstieg in dem betrachteten Zeitraum vom vierten Quartal 2020 gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr das Angebot bei weitem und lag in vielen Städten sogar über den Vorjahreszahlen. An erster Stelle der Preissteigerungen stand wie bereits im Vorjahr Leipzig. Hier verstärkte sich die Preisdynamik sogar. Während der Preisanstieg 2019 noch bei 15,6 Prozent lag, kletterte er 2020 auf 17,4 Prozent. In Berlin, Frankfurt am Main und Köln verteuerten sich die Neubau-Eigentumswohnungen im Jahr 2020 mit einem Plus von mehr als 10,5 Prozent ebenfalls deutlich.

„Es gab bei vielen Marktbeobachter:innen die Erwartung, dass die Preissteigerungen von Immobilien mit der Corona-Krise ein Ende finden. Doch gerade bei Neubau-Eigentumswohnungen ist das Gegenteil der Fall. Die fortgesetzten Preissteigerungen sind ein Indiz für die nach wie vor hohe Nachfrage und belegen, dass die Märkte noch nicht ausgereizt sind. Denn ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Sein Geld in Betongold zu investieren, ist für viele Menschen gerade auch in unsicheren Zeiten sehr attraktiv“, erläutert Kristian Kehlert, Marktanalyst bei ImmoScout24.

Für die Auswertung hat ImmoScout24 die durchschnittlichen Angebotspreise für eine neugebaute Eigentumswohnung und ein neu errichtetes Einfamilienhaus in Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart analysiert. Referenzobjekte waren dabei eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern und drei Zimmern sowie ein Neubauhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche auf 600 Quadratmeter Grundfläche. Inserate im Neubauhaus-Bereich basieren häufig auf Angeboten von Hausbau-Anbietern und ihren Grundpreisen. Diese können sich im Laufe des Planungsprozesses erhöhen und berücksichtigen meist keine Grundstückspreise.


Leipziger sparen im Gegensatz zu Münchnern fast 470.000 Euro beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung

Ob man im Süden, Norden, Osten oder Westen Deutschlands eine Eigentumswohnung erwirbt, macht finanziell einen großen Unterschied. Obwohl die Preise in Leipzig so stark gestiegen sind, ist die Stadt gemessen an den durchschnittlichen Kaufpreisen für Neubauwohnungen weiterhin die preiswerteste der untersuchten Städte: Anbieter:innen verlangten hier im Schnitt rund 300.000 Euro für eine 80 Quadratmeter große Neubauwohnung. Auch in Bremen und Dresden lagen die entsprechenden Angebotspreise unter der Schwelle von 300.000 Euro.

Etwa 470.000 Euro mehr sind es in München, Deutschlands teuerstem Pflaster. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis für eine Neubauwohnung mit drei Zimmern lag im vierten Quartal 2020 bei etwa 770.000 Euro. Jedoch verzeichnete München mit 4,9 Prozent den geringsten Preiszuwachs im Städtevergleich. In Stuttgart und Frankfurt am Main können sich ebenfalls nur noch gut betuchte Bürger:innen den Traum von der eigenen Wohnung erfüllen. In Stuttgart riefen Anbieter:innen Neubaupreise von knapp 600.000 Euro und in Frankfurt am Main von etwa 570.000 Euro auf.

Einfamilienhaus in Dresden ist rund eine Million Euro günstiger als Pendant in München

Bei den Neubauhäusern stiegen die Angebotskaufpreise vom vierten Quartal 2020 zu 2019 nicht ganz so stark. Leipzig verzeichnete den höchsten Zuwachs mit 2,9 Prozent, Berlin folgte mit 2,7 Prozent. Dresden war im vergangenen Jahr die einzige Stadt mit einer Preiskorrektur: Im vierten Quartal 2020 boten Verkäufer:innen ihre Neubauhäuser um 1,9 Prozent günstiger an als im vierten Quartal des Vorjahres.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauhäuser sank damit in Dresden auf etwa 430.000 Euro – im Städtevergleich das günstigste Angebot. Auch in Bremen mit rund 460.000 Euro und in Leipzig mit circa 520.000 Euro lässt sich der Traum vom Neubau-Eigenheim noch vergleichsweise budgetschonend verwirklichen. Das teuerste Pflaster für Neubauhäuser ist wieder einmal München. Fast 1,5 Millionen Euro wurden hier im Schnitt für ein Haus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche verlangt. Ein Einfamilienhaus in Dresden war damit im vierten Quartal 2020 rund eine Million Euro günstiger als das Pendant in München.

Damit scheint die bayerische Landeshauptstadt ihr Plateau erreicht zu haben. Eine Steigerung im vierten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahr gab es nicht mehr. Auch in Hamburg stagnierten die Angebotskaufpreise mit einem Wert von 0,6 Prozent auf Vorjahresniveau (circa 720.000 Euro). Ob sich diese Entwicklung vor dem Hintergrund eines diskutierten Verbots des Neubaus von Einfamilienhäusern in Hamburg-Nord fortsetzen wird, ist fraglich. Eine Preisstagnation blieb in Stuttgart bislang aus, obwohl hier die zweithöchsten Angebotspreise aufgerufen wurden. Die Kaufpreise kletterten im vergangenen Jahr dennoch um 2,6 Prozent auf etwa 1,1 Millionen Euro. Frankfurt am Main blieb mit 960.000 Euro knapp unter der 1-Millionen-Marke.

„Wer vom Eigenheim träumt und auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, sollte sich die Preisentwicklung und das Preisniveau in weniger zentralen Wohngegenden ansehen. Finanziell kann es ein großer Vorteil sein, einige Kilometer mehr Fahrtzeit auf sich zu nehmen und dafür beim Kaufpreis zu sparen. Kaufinteressent:innen sollten allerdings auf die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur am neuen Wohnort achten. Die Kartenansicht auf ImmoScout24 zeigt diese wichtigen Faktoren an, inklusive Internet- und Mobilfunkverbindung”, so Kristian Kehlert.


Methodik

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen beziehen sich auf eine 80 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung, erbaut in den letzten zwei Kalenderjahren und mit gepflegter Ausstattungsqualität. Die durchschnittlichen Hauspreise beziehen sich auf ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche auf einem Grundstück mit 600 Quadratmetern, ebenfalls erbaut in den letzten zwei Kalenderjahren und mit gepflegter Ausstattungsqualität. Die Preise wurden auf Basis aller bei ImmoScout24 inserierten und mit diesen Merkmalen ausgestatteten Neubauobjekte ermittelt. Inserate im Neubauhaus-Bereich basieren häufig auf den Angeboten von Hausbau-Anbietern und ihren Grundpreisen. Diese können sich im Laufe des Planungsprozesses erhöhen und berücksichtigen meist keine Grundstückspreise. Der Prozentwert beschreibt das Preiswachstum zwischen dem vierten Quartal 2019 und dem vierten Quartal 2020. Die gesamte Zeitreihe wurde neu berechnet und auf Basis der hinzugewonnenen Daten auch eine Korrektur der Daten von 2019 vorgenommen. Dadurch kommt es in einigen Fällen zu Abweichungen zu den kommunizierten Werten aus dem letzten Jahr. Die Anpassungen erlauben eine realistischere Abbildung des Marktes.

Quelle: Immobilien Scout GmbH, Berlin 03/2021 (MB)