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Büromärkte trotzen Konjunktursorgen

Der deutsche Büromarkt trotzt den Konjunktursorgen. Die anhaltende Nachfrage nach Büroflächen hat die Mietpreise in den vergangenen zwölf Monaten weiter steigen lassen. Die Mietpreise für Büroflächen mit mittlerem Nutzwert stiegen aber deutschlandweit mit durchschnittlich 2,9 Prozent verhaltener als im Vorjahreszeitraum (plus 4,4 Prozent). Für Büroflächen mit gutem Nutzwert dagegen verstärkte sich die Preisdynamik. Mit 3,7 Prozent stiegen die Mieten um 0,8 Prozentpunkte schneller als im Vorjahreszeitraum (plus 2,9 Prozent). Dieser bundesweite Trend spiegelt sich in allen Städteklassen wider. Die größten Preissteigerungen entfielen auf die Top-7-Städte und die Großstädte. Das sind Ergebnisse des aktuellen Gewerbe-Preisspiegels 2019/2020 des Immobilienverbandes IVD. Die Daten wurden im dritten Quartal dieses Jahres erhoben.

„Der Trend steigender Büromieten setzte sich auch in den vergangenen zwölf Monaten fort. Motor dieser Entwicklung waren die Top-7-Städte und die Großstädte. Aber auch in Mittel- und Kleinstädten stiegen die Büropreise. Bundesweit sind Büroflächen weiterhin stark nachgefragt“, erläutert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

Büroflächen mit gutem Nutzwert besonders nachgefragt

Laut IVD-Marktrecherche ergaben sich die höchsten Preissteigerungsraten in den Metropolen, gefolgt von den Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner). Dort stiegen die Mieten für Büroflächen mit mittlerem Nutzwert im Durchschnitt um 3,3 Prozent beziehungsweise um 3,2 Prozent, für Büroflächen mit gutem Nutzwert um 6,1 Prozent beziehungsweise um 5,2 Prozent. Ähnlich, wenn auch auf geringerem Niveau, gestaltete sich die Preisdynamik in Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner) und Kleinstädten (5.000 bis 20.000 Einwohner).
„Der aktuelle IVD-Gewerbepreisspiegel weist ein deutliches Muster in der Mietpreisdynamik auf. Büroflächen mit gutem Nutzwert – also modern ausgestattete und repräsentative Büros – weisen höhere Preissteigerungsraten auf als Fläche mit mittlerem Nutzwert, also normaler Ausstattung. Möglicherweise haben die Preise im mittleren Segment die Grenze der Preiselastizität der Nachfrage erreicht. Im guten Segment scheint es dagegen noch Luft nach oben zu geben“, sagt Schick.

Top-7-Städte: Berlin mit höchstem Preiswachstum

Die gewichteten Schwerpunktmieten entwickelten sich in den Metropolen unterschiedlich. Im Segment mittlerer Nutzwert bleibt München, wie in den vergangenen Jahren, der teuerste Bürostandort unter den Top-7-Städten mit einer Schwerpunktmiete von 27 Euro pro Quadratmeter (Vorjahreszeitraum: 26 Euro pro Quadratmeter). Der zweitteuerste Standort ist Frankfurt am Main mit 15,50 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Düsseldorf mit 13,80 Euro pro Quadratmeter und Köln mit 12,75 Euro pro Quadratmeter. Berlin, mit einem Quadratmeterpreis von 11,50 Euro, zählt zu den günstigeren Top-7-Städten. Allerdings hat die Bundeshauptstadt mit einem Plus von 4,5 Prozent das zweitstärkste Preiswachstum hingelegt. Lediglich in Stuttgart stiegen die Preise schneller (plus 6,8 Prozent).
Anders sieht es dagegen im Segment guter Nutzwert aus. In keiner der Metropolen sind die Preise so kräftig gestiegen wie in Berlin (plus 19,4 Prozent). Mit einem Quadratmeterpreis von 21,50 Euro steht die Bundeshauptstadt auf einem dritten Platz, hinter München mit 33,50 Euro und Düsseldorf mit 23,50 Euro.

m Zehnjahresvergleich zeigt sich, dass Berlin unter den deutschen Metropolen mit Abstand das höchste Preiswachstum zu verzeichnen hatte. Für Flächen mit mittlerem Nutzwert stiegen die Mietpreise in der Hauptstadt seit 2009 um 64,3 Prozent. In München wuchsen die Mieten nur um 50 Prozent, in Hamburg um 40 Prozent. Noch deutlicher ausgeprägt ist diese Tendenz bei Flächen mit gutem Nutzwert. Die Preise in der Hauptstadt stiegen um rund 80 Prozent – mehr als das Zweieinhalbfache der Rate in Hamburg und fast viermal so stark wie in München. „Berlin hat im vergangenen Jahrzehnt eine rasante Aufholjagd bei den Büropreisen hingelegt. Die Hauptstadt ist mittlerweile das Dienstleistungs- und Technologiezentrum der Republik. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen, wie die Erweiterungs- beziehungsweise Ansiedlungspläne von Google, Tesla und Amazon zeigen. Deshalb erwarten wir, dass die Mietpreise für Büroflächen in Berlin weiter steigen werden“, erläutert Schick.

Sylt bleibt teuerster Bürostandort

Der mit Abstand teuerste Standort für Büroflächen mit mittlerem Nutzwert ist die Nordseeinsel Sylt. Die Quadratmetermiete beträgt dort 30 Euro und ist somit drei Euro teurer als in München. Norderney liegt mit 16 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei, dicht gefolgt von Frankfurt am Main. Berlin folgt direkt auf Heidelberg auf Rang elf. Auch bei Büroflächen mit gutem Nutzwert erweist sich Sylt mit 40 Euro pro Quadratmeter als teuerster Standort. Berlin steht auf Rang vier, nach München und Düsseldorf.
„Wie auch im vergangenen Jahr gehören die Inselmärkte Sylt und Norderney zu den zehn teuersten Bürostandorten mit mittlerem Nutzwert. Ansonsten sind nur Städte des alten Bundesgebiets vertreten. Wir erwarten, dass Berlin im kommenden Jahr im mittleren Nutzwertsegment aufschließen wird. Außerdem sollte man Dresden und Leipzig im Blick behalten. Beide Märkte entwickeln sich sehr dynamisch und könnten bald ebenfalls zu den teuersten Standorten zählen“, sagt Schick.

Sinkende Büroleerstände

Die Preisentwicklung in den Metropolen beruht neben der hohen Nachfrage auf einem deutlich zu geringem Angebot. In der Folge sinken die Leerstandsquoten seit Jahren. In Berlin (1,3 Prozent), München (1,8 Prozent) und Stuttgart (2,0 Prozent) herrscht quasi Vollvermietung. Um die wenigen freien Flächen herrscht Wettkampf, was sich in steigenden Preisen ausdrückt. In Düsseldorf (6,0 Prozent) und Frankfurt am Main (7,0 Prozent) ist die Lage weniger angespannt. Aber auch dort sinken die Leerstandsquoten. „Diese Angebotsknappheit dürfte vorerst anhalten. Denn der Büroneubau kann den Nachfrageüberhang nicht auffangen. Ein Grund dafür ist der Baulandmangel, der im Gewerbesegment nicht weniger stark ausgeprägt ist als im Wohnbereich. Das führt zu steigenden Baulandpreisen und einer Flächenkonkurrenz zwischen Wohn- und Büroprojektentwicklungen“, erläutert Schick.

Stabiler Büromarkt wird vom starken Arbeitsmarkt getragen

„Der deutsche Büromarkt zeigt bisher keinerlei Spuren der sich abschwächenden Konjunktur. Im Gegenteil belegen die steigenden Büromieten bis zum Ende des dritten Quartals eine anhaltend hohe Nachfrage. Auch ist der Dienstleistungssektor von den sinkenden Auftragseingängen der exportorientierten Wirtschaft noch nicht betroffen. Es ist deshalb wahrscheinlich, dass den Büromärkten insbesondere in den großen Zentren erst mal keine Entspannung bevorsteht und die Mietpreise für Büroflächen weiter steigen werden. Mittelfristig bleibt abzuwarten, wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage weiterentwickelt“, sagt Schick.

Erläuterungen zum IVD-Gewerbe-Preisspiegel

Im IVD-Gewerbe-Preisspiegel wird die Entwicklung des Immobilienmarktes in ca. 370 Städten der Bundesrepublik erfasst. Grundlage für die Preisangaben bilden aktuelle Marktpreise im dritten Quartal des Jahres. Einfacher Nutzungswert: Objekte in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischtwirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Mittlerer Nutzungswert: Normal ausgestattetes Büro bzw. Bürogebäude, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Guter Nutzungswert: Nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Bürobau, der mit technischen Einrichtungen wie zum Beispiel Fahrstuhl, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im repräsentativen Kernbereich der Stadt oder in sonstiger guter Adresse liegt. Alle Preisangaben der Marktberichterstatter sind aktuelle Schwerpunktpreise: Der Schwerpunktpreis wird aus einer Spanne gebildet und stellt nicht das rechnerische Mittel der Preisspanne dar. Lautet zum Beispiel die Spanne für eine Miete 9,00 bis 11,00 Euro, ergibt sich ein Mittelwert von 10,00 Euro. Der Schwerpunkt könnte aber ebenso gut bei 9,50 oder bei 10,50 Euro beziehungsweise bei jedem beliebigen anderen Wert dieser Spanne liegen. Die Gewichtung des Preises innerhalb der Spanne erfolgt einerseits durch die Marktberichterstatter vor Ort und andererseits durch die Zusammenführung mehrerer Preise innerhalb des gleichen Angebotes.

Quelle: IVD - Immobilienverband Deutschland, Berlin, 27.11.2019 (MBA)