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Mieten im Süden: Steigende Preise in München und Stuttgart – Entspannung in der Hälfte der Stadt- und Landkreise

Seit Jahren klettern in Bayern und Baden-Württemberg die Mieten steil nach oben. In den Hauptstädten München und Stuttgart ist dies auch weiter der Fall. In der Hälfte der untersuchten Stadt- und Landkreise entspannt sich der Mietmarkt allerdings: Insgesamt sind in 17 Stadt- und Landkreisen die Mieten von 2018 auf 2019 gesunken, in weiteren 13 Kreisen blieben sie unverändert. In 42 Regionen liegt lediglich ein moderater Zuwachs zwischen 1 und 3 Prozent vor. Somit lebt knapp die Hälfte der Bevölkerung (47 Prozent) der zwei südlichsten Bundesländer in einer Region, in der sich die Angebotspreise für Mietwohnungen beruhigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt.de. Dafür wurden angebotene Kaltmieten von Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern in 137 bayerischen und baden-württembergischen Stadt- und Landkreisen untersucht.

„Im hochpreisigen Süden Deutschlands zeichnet sich eine Stabilisierung des Mietmarktes ab. Nach den enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre können Mieter in vielen Regionen erstmals aufatmen“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt. „Dagegen wird die Lage im günstigen Mietsegment auf längere Sicht angespannt bleiben. In den Hotspots München und Stuttgart steigen die Mieten zudem weiter. Solange der Zuzug in diese Städte anhält, wird sich daran auch nichts ändern.“

In Nürnberg und Freiburg beruhigen sich die Mieten

Zu den Regionen mit stabilen Preisen zählen auch einige Großstädte. In Freiburg gingen die Mieten um 2 Prozent zurück – im Mittel werden Wohnungen in der Studentenstadt aktuell für 11 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Nürnberg (+1 Prozent) haben sich die Preise bei knapp unter 10 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Auch in weiteren Städten wie Bayreuth (-1 Prozent), Karlsruhe (±0 Prozent) und Augsburg (+1 Prozent) gibt es kaum Preisveränderungen.

In einigen hochpreisigen Regionen rund um München scheint das Limit ebenfalls erreicht. In den Landkreisen Ebersberg (±0 Prozent) und Fürstenfeldbruck (+1 Prozent) bleiben die Angebotsmieten konstant. Gleiches trifft auch auf teure Regionen am Bodensee zu. Sowohl im Bodenseekreis (±0 Prozent) als auch im Landkreis Konstanz (+1 Prozent) gibt es kaum Veränderung. Im Landkreis Lindau sind die Angebotsmieten sogar um 11 Prozent zurückgegangen.

Weitere Steigerungen in München und Stuttgart

In 65 der untersuchten Stadt- und Landkreise stiegen die Quadratmeterpreise innerhalb des vergangenen Jahres allerdings um 4 oder mehr Prozent an. Zum Vergleich: Von 2017 auf 2018 waren noch 99 Kreise von einem starken Wachstum betroffen. Besonders in den absoluten Hotspots ist das Ende der Preisrallye jedoch noch nicht erreicht. München ist bereits mit Abstand die teuerste deutsche Großstadt – doch die Preise steigen weiter. Im Mittel 17,90 Euro kostet der Quadratmeter inzwischen, was nochmal 5 Prozent mehr sind als im Vorjahr. Auch in Stuttgart fällt der Anstieg mit 7 Prozent stark aus, wenngleich die Mieten mit 12,70 Euro nicht an das Münchner Niveau heranreichen.

Die stärkste Steigerung unter den Stadtkreisen lässt sich in Heilbronn feststellen. Der Quadratmeter kostet aktuell im Median 10,40 Euro, vor einem Jahr waren es noch 9,30 Euro und damit 12 Prozent weniger. Verantwortlich dafür sind zahlreiche teure Neubauten, die auf den Markt gekommen sind und so die Preise nach oben treiben. Neben den teuren Stadtkreisen weisen auch einige ländliche Regionen wie die Landkreise Bayreuth (+15 Prozent; 7,00 Euro), Altötting (+13 Prozent; 7,70 Euro) und Günzburg (+12 Prozent; 7,70 Euro) zweistellige Veränderungen auf. Dort ist vor allem aufgrund des niedrigen Preisniveaus Potenzial nach oben.

Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in den Stadt- und Landkreisen Bayerns und Baden-Württembergs waren alle entsprechenden auf immowelt.de inserierte Angebote für Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils in den ersten drei Quartalen 2017, 2018 und 2019 angebotenen Mietwohnungen und -häuser wieder. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

Quelle: Immowelt Group, Nürnberg, 24.10.2019 (MBA)