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Trotz starker Preisanstiege: Häuser im Nürnberger Umland bis zu 70 Prozent günstiger als in der Stadt

- In Fürth, Erlangen und Heroldsberg sind Häuser hingegen noch teurer als in Nürnberg
- Erlangen als Preistreiber: Uttenreuth auf einem Preisniveau mit Nürnberg, Neunkirchen am Brand knapp darunter
- Immobilienpreise im Umland sind seit 2013 zum Teil doppelt so stark gestiegen wie in Nürnberg

Wer in Nürnberg ein Haus kaufen möchte, muss inzwischen mit mehr als einer halben Million Euro kalkulieren. Das Umland ist daher für viele Familien eine preiswerte Alternative. Denn wer bereit ist, länger zu pendeln, kann bis zu 70 Prozent beim Hauskauf sparen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt.de, wofür die Angebotspreise von Häusern in Nürnberg und 65 ausgewählten Gemeinden im Umland untersucht wurden. Demnach werden Häuser in Nürnberg im Median für 525.000 Euro angeboten. Die günstigste der untersuchten Umlandgemeinden ist Schlüsselfeld, wo Häuser im Mittel 160.000 Euro kosten. Das sind zwar 70 Prozent weniger als in der Frankenmetropole, allerdings benötigen Pendler auch 50 Minuten bis dorthin. Neben der Distanz sind vor allem zahlreiche Bestandsimmobilien, in die Käufer noch Geld hineinstecken müssen, ausschlaggebend für den Preis. Neubauten sind schon allein aufgrund der Baukosten deutlich teurer.

Erlangen, Fürth und Heroldsberg teuer als Nürnberg

Familien, die sich den Traum vom Eigenheim direkt in den Großstädten der Metropolregion oder innerhalb kürzester Pendeldistanz verwirklichen wollen, müssen hingegen mit hohen Kaufpreisen rechnen. Fürth mit 549.000 Euro und Erlangen mit 550.000 Euro liegen sogar über dem Nürnberger Kaufpreis. Das liegt unter anderem am höheren Anteil großflächiger Grundstücke, die besonders in ländlichen Stadtteilen wie Burgfarrnbach oder Dechsendorf zu finden sind. Die teuerste aller untersuchten Städte ist allerdings die Marktgemeinde Heroldsberg in Norden Nürnbergs. 569.000 Euro müssen Käufer dort für ein Haus im Median zahlen. Besonders hochpreisige Objekte mit viel Fläche wirken sich preistreibend aus. Die Nähe zu Nürnberg – in 20 Minuten ist man mit dem Auto in der Innenstadt – und die Lage inmitten des Sebalder Reichwalds machen Heroldsberg besonders für Familien attraktiv.

Halbe Stunde Pendeln: Teures Schwabach, günstiges Altdorf

Immerhin: Wer 30 Minuten pendelt, zahlt in allen untersuchten Städten weniger als in Nürnberg. Dennoch gibt es große Unterschiede: Schwabach (489.000 Euro) liegt gerade einmal 7 Prozent unter dem Nürnberger Preis, Altdorf (361.000 Euro) hingegen 31 Prozent. Grund für die teuren Kaufpreise in Schwabach sind vor allem zahlreiche Neubauten, – viele davon in Wolkersdorf – die auf den Markt drängen und je nach Ausstattung und Grundstücksgröße deutlich über dem Medianpreis liegen. Gleiches gilt auch für Zirndorf, Wendelstein und Oberasbach (je 480.000 Euro).

40 Minuten: Erlangen treibt Preise

In der 40-Minuten-Zone steigen die Angebotspreise teilweise wieder an. Grund dafür ist das hohe Preisniveau in Erlangen, das auch auf viele Gemeinden in der unmittelbaren Nähe preistreibend wirkt. An der Spitze ist Uttenreuth – Häuser kosten in der Kleinstadt mit 527.000 Euro sogar etwas mehr als in Nürnberg. Die Anziehungskraft Erlangens durch gut dotierte Jobs im Wissenschafts- und Technologiesektor strahlt auf die umliegenden Gemeinden ab. Zudem ist dort noch mehr Platz zum Bauen als direkt in der Stadt, sodass größere Neubauprojekte entstehen. Neben Uttenreuth lässt sich das auch in Neunkirchen am Brand (480.000 Euro) und Forchheim (440.000 Euro) beobachten. Doch auch rund um Erlangen gibt es noch preiswerte Städte: In Eggolsheim (299.000 Euro) oder Adelsdorf (330.000) finden Familien vergleichsweise günstige Häuser und sind trotzdem schnell in der Großstadt.

Bis zu einer Stunde nach Nürnberg: Große Preisunterschiede

Eine Stunde von Nürnberg entfernt finden Immobilienkäufer einerseits Schnäppchen wie in Schlüsselfeld, andererseits gibt es aber auch teure Orte. Ein Beispiel dafür ist Beilngries: In der 60 Minuten entfernten Gemeinde kosten Häuser im Median 422.000 Euro und damit lediglich 20 Prozent weniger als in Nürnberg. Die Lage zwischen Ingolstadt und Nürnberg direkt an der Autobahn macht Beilngries für Pendler in beide Städte interessant. Für Käufer mit geringerem Budget kommen hingegen eher Pegnitz, Sulzbach-Rosenberg oder Gunzenhausen infrage, wo Häuser im Mittel noch unter 250.000 Euro kosten.

Eine Sonderrolle in der Betrachtung nimmt Bamberg ein. Die Studentenstadt befindet sich zwar innerhalb des 60-Minuten-Radiuses, ist aber dennoch deutlich teurer als Nürnberg. Für 560.000 Euro werden Häuser dort angeboten. Die Stadt in Oberfranken wächst seit Jahren kontinuierlich, verfügt über eine renommierte Universität und hat eine geringe Arbeitslosenquote. Ähnlich wie in Erlangen hat die große Attraktivität Auswirkungen auf die umliegenden Gemeinden. Weiterhin zählen sowohl Bischberg (367.000 Euro) im Osten als auch Memmelsdorf (350.000 Euro) im Westen zu den teuersten Städten in der 60-Minuten-Zone.

Doppelt so starke Anstiege im Umland

Die hohen Preise in Nürnberg haben dazu geführt, dass die Nachfrage in den Umlandgemeinden stark zugenommen hat. Die Folge: Es wird viel neu gebaut. Die Hauspreise sind dadurch in den vergangenen 5 Jahren teilweise sogar doppelt so stark gestiegen wie in der Frankenmetropole, wo sie sich um 42 Prozent verteuert haben. Den größten Preissprung verzeichnet Cadolzburg: In der Marktgemeinde müssen Käufer 88 Prozent mehr zahlen als noch 2013. Im Mittel kosten Häuser inzwischen 498.000 Euro. Auch Heilsbronn (+84 Prozent) und Pommelsbrunn (+82 Prozent) verzeichnen starke Preissteigerungen. Alle drei Städte liegen mindestens 40 Minuten Fahrzeit von Nürnberg entfernt.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise für Häuser in Nürnberg und den ausgewählten Umlandgemeinden waren 44.000 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der 2013 und 2018 angebotenen Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Pendelzeiten beruhen auf Daten der GfK. Erhoben wurde die durchschnittliche Zeit zwischen dem Zentrum Nürnbergs und den Zentren der Gemeinden im Umland.

Quelle: Immowelt Group, Nürnberg 10.07.2019 (MBA)