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Untervermietung der Mietwohnung an Feriengäste nicht ohne Zustimmung des Vermieters

Sommerzeit ist Urlaubszeit. Gerade während der Sommerferien verreisen viele Menschen, ihre Wohnungen stehen oft wochenlang leer, während auf der anderen Seite viele Touristen eine bezahlbare und authentische Bleibe suchen. Mancher denkt dann vielleicht darüber nach, die eigene Mietwohnung an Feriengäste unterzuvermieten. Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flat bieten zwar eine reibungslose und einfache Vermittlung an, die gewerbliche Untervermietung kann bei fehlender Vorbereitung jedoch leicht statt Einnahmen Kosten verursachen. „Wenn ein Mieter während seiner Abwesenheit die Wohnung an Urlauber untervermieten möchte, müssen eine Reihe von Regeln und Pflichten eingehalten werden. Zuwiderhandlungen können Geld und im schlimmsten Fall sogar den eigenen Mietvertrag kosten“, sagt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes IVD.

Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters

Wer seine Wohnung während des Urlaubs vermieten möchte, muss laut BGB § 540, Absatz 1 die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters einholen. Dabei ist zu beachten, dass die Genehmigung zur Urlaubsvermietung nicht dasselbe ist wie die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Erlaubnis zur Untermietung bedeutet keine Einverständniserklärung zur Ferienvermietung. Auch hat der Mieter bei einer Ferienvermietung, anders als bei Untervermietung, keinen Anspruch auf Zustimmung, wie in § 543, Absatz 1 BGB dargelegt. Der Vermieter kann der kurzfristigen Vermietung an zahlende Gäste ohne Begründung widersprechen. „Wer seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Urlauber vermietet, handelt vertragswidrig. Der Vermieter kann den Mieter abzumahnen, ihn im Wiederholungsfall sogar fristlos kündigen“, erklärt Hegenbarth.

Kommunale Richtlinien zu Untervermietung und Zweckentfremdung beachten

Neben der Zustimmung des Vermieters müssen auch die kommunalen Richtlinien zur Untervermietung beachtet werden. Die Regelungen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Vielerorts gilt die gewerbliche Untervermietung an Gäste als Zweckentfremdung von Wohnraum und ist verboten. Woanders ist die gewerbliche Untervermietung unter Auflagen möglich. Beispielsweise ist in Berlin die Untervermietung von weniger als 49 Prozent des Wohnraums ohne Genehmigung möglich. Soll die gesamte Wohnung weitervermietet werden, muss die Genehmigung vom zuständigen Bezirkswohnungsamt eingeholt werden.

„Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot oder geltende Auflagen bei erlaubter Untervermietung können empfindliche Strafen nach sich ziehen. In Berlin beispielsweise können Geldbußen bis zu 500.000 Euro verhängt werden. Deshalb sollten sich Mieter rechtzeitig bei ihrer zuständigen Kommunalbehörde nach den geltenden Vorschriften erkundigen“, sagt Hegenbarth.

Haftung im Schadensfall und Störung des Hausfriedens

Unabhängig von der Zustimmung des Vermieters oder der Kommune gilt: Mieter haften für alle Schäden, die Untermieter verursachen (BGB § 540, Absatz 2). Bei Störungen des Hausfriedens, wie beispielsweise Lärmbelästigungen, trägt immer der Mieter die Schuld. Kommen diese Störungen wiederholt vor, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.

Steuerpflicht und Gewerbeanmeldung

Mieteinkünfte aus Untervermietungen sind grundsätzlich steuerpflichtig und müssen immer in der Steuererklärung angegeben werden, auch wenn aufgrund von Geringfügigkeit keine Steuern erhoben werden. Auch gewerberechtliche Vorschriften müssen beachtet werden. Unter Umständen kann die Vermietung der Wohnung ein Gewerbe darstellen und muss dem Gewerbeamt angezeigt werden. Wird die Wohnung nur gelegentlich für kurze Zeit untervermietet, kann die Gewerbeanmeldung meist entfallen. „Bei Steuer- und Gewerberechtsfragen lohnt es sich immer, mit dem zuständigen Finanz- oder Gewerbeamt Kontakt aufzunehmen und nachzufragen. Denn auch hier gilt, dass Verstöße Strafen und Bußgelder nach sich ziehen können“, erläutert Hegenbarth.

Quelle: IVD - Immobilienverband Deutschland, Berlin, 05.07.2019 (MBA)