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Immowelt-Prognose für 2030: Immobilien-Aufschwung geht weiter – Preissteigerungen von bis zu 62 Prozent

Die Preissprünge bei Eigentumswohnungen gehen weiter, wenngleich sie etwas geringer ausfallen als in der Vergangenheit. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Immowelt-Kaufpreis-Prognose. Demnach verteuern sich Immobilien in Berlin bis 2030 um 60 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt kostet dann im Median 6.190 Euro pro Quadratmeter, aktuell sind es 3.870 Euro. Die große Attraktivität sorgte bereits in den vergangenen Jahren dafür, dass die Preise für Wohnen explodiert sind. Auch im kommenden Jahrzehnt wird sich diese Entwicklung fortsetzen – insbesondere da Berlin verglichen mit anderen Metropolen preislich von einem weitaus niedrigeren Niveau kommt.

Auch in der teuersten deutschen Großstadt München geht es weiter bergauf. Dort erhöhen sich die Kaufpreise bis 2030 um 60 Prozent. Dabei knackt die bayerische Landeshauptstadt laut der Immowelt-Prognose die 11.000-Euro-Marke bei den Quadratmeter-Preisen. Wie weit die Preise in München denen anderer Städte enteilen, zeigt der Vergleich mit Frankfurt. In der zweitteuersten Stadt zahlen Immobilienkäufer Im Jahr 2030 Quadratmeterpreise von 7.080 Euro und damit mehr als 4.000 Euro weniger als in München. Oder anders ausgedrückt: München ist schon jetzt so teuer, wie Frankfurt es in 11 Jahren sein wird. Gleiches gilt für Hamburg (6.520 Euro) und Stuttgart (6.320 Euro).

Für die Prognose wurden die Preise von Eigentumswohnungen bis 2030 vorausberechnet. Berücksichtigt wurde dabei die Entwicklung von Bevölkerung, Verbraucherpreisindex und Baupreisindex. Zudem wurde ein Zinssatz von 3 Prozent für Wohnbaukredite angenommen.

Geringere Preissprünge als in der Vergangenheit

Dass sich die Preisspirale aber langsamer dreht, zeigt der Vergleich zu 2008. In den vergangenen 10 Jahren haben sich in einigen Großstädten die Preise mehr als verdoppelt: München weist ein Plus von 154 Prozent auf, Berlin 156 Prozent. Die kommenden Veränderungen fallen deutlich geringer aus, da in vielen Märkten ein Sättigungseffekt eintritt. Ein weiterer Grund für die abflachenden Preiskurven ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren wahrscheinlich wieder steigen werden. Folglich rücken verstärkt andere Anlagemöglichkeiten in den Fokus von Investoren und für Privatpersonen werden Finanzierungen von Immobilien schwerer zu realisieren sein.

Stärkster Anstieg in Hannover

Der größte Preissprung aller untersuchten Städte wurde für Hannover berechnet. Wohneigentum kostet dort dann laut der Prognose von Immowelt 62 Prozent mehr als heute. Ursache für den Aufstieg ist die wirtschaftlich gute Lage und das damit verbundene große Arbeitsplatzangebot. Allein von Ende 2012 bis Ende 2017 stieg die Einwohnerzahl um 4 Prozent. Bis 2030 geht die niedersächsische Landeshauptstadt von 20.000 Neu-Hannoveranern aus. Der höhere Nachfragedruck nach Wohnraum wirkt sich folglich auf die Preise aus. Neben Hannover verzeichnen auch Nürnberg (+58 Prozent) und Bremen (+57 Prozent) bis 2030 starke Anstiege.

Der Osten im Kommen, kaum Veränderung im Ruhrgebiet

Nicht ganz so groß ist das Plus in den ostdeutschen Großstädten. Dennoch ist die Entwicklung von Leipzig und Dresden positiv. Beide ostdeutschen Großstädte befanden sich 2008 noch auf einem sehr niedrigen Preisniveau. Seitdem erfreuen sich beide Städte steigender Attraktivität. Die Folge: Wohneigentum wird teurer. Bis 2030 sind daher Preise von 2.920 Euro in Dresden und 2.510 Euro in Leipzig realistisch. Das sind 38 beziehungsweise 40 Prozent mehr als jetzt.

Während der Immobilienboom in zahlreichen deutschen Großstädten die Preise nach oben getrieben hat, ist er an Dortmund und Essen größtenteils vorbeigezogen. In beiden Ruhrpott-Metropolen haben sich die Kaufpreise seit 2008 kaum verändert. Auch in Zukunft sind dort keine großen Sprünge zu erwarten. Aktuell kosten Eigentumswohnungen in beiden Städten rund 1.400 Euro pro Quadratmeter, 2030 sind es gut 1.700 Euro. Das gleicht gerade einmal die Inflation im selben Zeitraum aus, wenn man von einer Steigerung von 2 Prozent pro Jahr ausgeht. Im Gegensatz zu München oder Berlin, die aufgrund ihrer großen Attraktivität immer mehr Menschen anziehen, hatten die beiden Städte lange mit den Folgen des Strukturwandels zu kämpfen. Nach jahrelanger Abwanderung steigen inzwischen die Einwohnerzahlen konstant an.

Methodik

Für die Prognose der Kaufpreise 2030 in den 14 größten deutschen Städten wurde die Entwicklung folgender Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2015 berücksichtigt:

- Bevölkerungsentwicklung, woraus die Nachfrage abgeleitet wurde
- durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal
- Verbraucherpreisindex
- Baupreisindex

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Immowelt-Kaufpreis-Prognose in den 14 größten deutschen Städten waren alle auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der zwischen 2008 und 2018 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

Quelle: Immowelt AG, Nürnberg, 29.01.2019 (MBA)