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Mieter darf Grundbuch des Vermieters einsehen!

Grundsätzlich hat ein Mieter/Mietinteressent ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht (§ 12 Abs. 1 GBO), insbesondere dann, wenn er als Mietinteressent die Identität des Eigentümers feststellen will oder um als gekündigter Mieter seiner Darlegungslast im Räumungsprozess genügen zu können, ob dem Vermieter noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung steht.

Urteil: OLG München, Beschl. v. 24.07.2018 – 34 Wx 68/18

Zum Sachverhalt

Der Vermieter hatte dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Daraufhin verlangt und erhält der Mieter vom zuständigen Grundbuchamt teilweise Einsicht in das zur Mietwohnung gehörende Grundbuch (Aufschrift, Bestandsverzeichnis und erste Abteilung) gewährt. Außerdem erteilt ihm das Grundbuchamt auf seine zusätzliche Anfrage Auskunft darüber, ob der Vermieter im gleichen Amtsgerichtsbezirk noch weiteren Grundbesitz hat.

Weil der Mieter vermutet, der Kaufvertrag sei gegebenenfalls wegen gesetzlicher Verstöße nichtig und es könne ein Vorkaufsrecht zu seinen Gunsten bestehen, verlangt er darüber hinaus vom Grundbuchamt die Übersendung des Kaufvertrages in Kopie. Weil der Vermieter diesem Verlangen widerspricht, lehnt das Grundbuch dieses Begehren mit Verweis darauf ab, dass eine solche Auskunft nur mit Zustimmung des Eigentümers erteilt werden kann. Hiergegen wandte sich der Mieter mit der Beschwerde.

Aus den Gründen

Zu Unrecht! Das Oberlandesgericht führt in seiner Entscheidung aus, dass zwar die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet sei, der ein berechtigtes Interesse daran habe. Das Einsichtsrecht umfasse grundsätzlich auch in Bezug genommene Urkunden. In diesem Zusammenhang kann auch die Übersendung von Abschriften gefordert werden. Ein solches Verlangen erfordere aber die Darlegung eines verständigen, durch die Sachlage gerechtfertigten Interesses des Einsichtbegehrenden, welches auch mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse begründet werden könne. Darlegung bedeute dabei einen nachvollziehbaren Vortrag von Tatsachen in der Weise, dass dem Grundbuchamt daraus die Überzeugung von der Berechtigung des geltend gemachten Interesses verschafft werde, mehr als die bloße Behauptung von Tatsachen und mehr als einen pauschalen Vortrag.

Entscheidend sei in der Regel das Vorbringen sachlicher Gründe, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen. Ein Mietinteressent, so dass OLG, der die Identität des Eigentümers feststellen möchte, um Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages im Falle der Zwangsversteigerung der Mietsache abschätzen zu können, habe grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht. Ein solches Interesse habe auch der Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei, um seiner Darlegungslast im Räumungsprozess genügen zu können, ob dem Vermieter noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung stehe.

In diesen Fällen sei aber eine nicht nur auf reine Vermutungen und Spekulationen gestützte Darlegung von Einsichtsgründen erforderlich. Dies gelte erst recht für die erweiterte Einsicht in das Grundbuch (Grundakte), die auf eine Kenntniserlangung etwa von der Höhe des Kaufpreises oder anderer Modalitäten eines Kaufvertrages abziele. Die hier vom antragstellenden Mieter vorgetragenen Anhaltspunkte hielt das OLG für nicht dargetan. Es fehlte darüber hinaus jeglicher Grundstücksbezug, sodass das OLG das weitergehende Begehren des Mieters als unbegründet ansah und seine Beschwerde zurückwies.

Praxishinweis

Trotz des vom OLG zuerkannten weitreichenden Einsichtsrechts des Mieters ist sein substantiierter Vortrag zur Darlegung des berechtigten Einsichtsinteresses nötig. Mieter können also grundsätzlich Einsicht in das Grundbuch verlangen, müssen dieses jedoch ausreichend begründen oder die Zustimmung des Eigentümers dafür vorlegen. Je „tiefer“ die Grundbucheinsicht begehrt wird, desto strenger sind die Anforderungen an die Darlegungslast.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD vom 29.09.2018 (MBA)