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immowelt Preiskompass: Abwärtstrend gestoppt – Immobilienpreise sinken nur noch in 4 von 14 Städten

Das sind die Ergebnisse der 9. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 1. Quartal 2023:

- Ende der starken Preisrückgänge: Nur noch in 4 von 14 untersuchten Großstädten sinken die Angebotspreise von Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal
- 4 Städte sogar mit steigenden Preisen, darunter Berlin (+2 Prozent) – in den weiteren Metropolen stagniert das Preisniveau
- Weiterhin leichte Preiskorrekturen in Frankfurt (-1 Prozent), Stuttgart und Düsseldorf (je -2 Prozent)
- Ruhrgebiet im Aufschwung: Stärkste Anstiege in Essen (+5 Prozent) und Dortmund (+3 Prozent)

Ein Jahrzehnt lang stiegen die Immobilienpreise sehr stark an, ehe sie letztes Jahr erstmals wieder sanken und sich nun allmählich einpendeln. Das verdeutlichen die aktuellen Angebotspreise von Bestandswohnungen aus dem immowelt Preiskompass. Dafür wurden auf immowelt.de angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) untersucht. Zwischen Dezember 2022 und März 2023 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen nur noch in 4 von 14 untersuchten Großstädten gesunken. In 4 Städten haben sich die Kaufpreise sogar wieder leicht verteuert, in den übrigen 6 Städten ist das Preisniveau stabil geblieben. Die nachlassende Dynamik wird beim Blick auf die Vorquartale deutlich: Im 4. Quartal 2022 sind die Angebotspreise noch in allen 14 Städten gesunken. Auch im 3. Quartal 2022 verzeichneten noch alle untersuchten Großstädte rückläufige Kaufpreise. Zum Teil sind die Preise innerhalb eines Quartals um 5 Prozent eingebrochen. In den vergangenen drei Monaten beträgt der maximale Rückgang dagegen nur noch 2 Prozent.

Ein möglicher Grund für die Stabilisierung der Kaufpreise ist die gleichzeitige Stabilisierung des Zinsniveaus. Hinzu kommt, dass die Nachfrage im vergangenen Jahr zwar zurückgegangen ist, sich aber inzwischen ebenfalls stabilisiert hat. Käufer ohne viel Eigenkapital suchen Alternativen im Umland der Großstädte oder nehmen Abstriche beim Wohnstandard hin. Für Investoren mit viel Eigenkapital kann sich trotz gestiegener Zinsen der Kauf aufgrund der weiter steigenden Mieten lohnen. Ein weiteres Plus: Die Zahl der Angebote auf dem freien Markt und damit die Auswahl haben sich erhöht, während die Konkurrenz deutlich geringer ist als zur Niedrigzinsphase.

Stabile Preise in Metropolen – Ausnahme Berlin

Auch in den vier Millionenstädten kam es zuletzt zu keinen weiteren Preisrückgängen, wenngleich die Preise deutlich niedriger sind als vor einem Jahr. So blieben die Angebotspreise im 1. Quartal in München, Hamburg und Köln nahezu stabil. Am teuersten ist nach wie vor die bayerische Landeshauptstadt: Bestandswohnungen kosten aktuell 8.778 Euro pro Quadratmeter, vor einem Vierteljahr waren es 8.822 Euro. Im Jahresvergleich zeigt sich allerdings die Trendwende: Vor einem Jahr lag das Preisniveau in München noch bei 9.535 Euro und somit 8 Prozent höher als derzeit. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Hamburg, wo Käufer im Augenblick 6.404 Euro für den Quadratmeter zahlen müssen. Auch in der Hansestadt war die Preisspitze vor einem Jahr mit 6.785 Euro erreicht worden. Mit Ausnahme des 1. Quartals 2022 sanken seither die Preise – um insgesamt 6 Prozent.

Etwas niedriger ist das generelle Preisniveau in den anderen beiden Metropolen, Köln und Berlin. In der Rheinmetropole hat sich der Angebotspreis ebenfalls nicht nennenswert verändert und liegt aktuell bei 5.123 Euro für den Quadratmeter. Die Bundeshauptstadt ist hingegen die einzige Metropole, in der die Preise im Quartalsvergleich sogar wieder steigen. Nach einem Plus von 2 Prozent kostet der der Quadratmeter in Berlin aktuell 5.150 Euro und liegt auf Vorjahresniveau. Der Berliner Immobilienmarkt scheint damit generell robuster auf die veränderten Rahmenbedingungen reagiert zu haben. Das kann daran liegen, dass das Interesse an Immobilien in der Hauptstadt – gerade von vermögenden ausländischen Investoren – größer ist bzw. weniger stark abgenommen hat als in anderen Städten. Denn das Preisniveau ist für die Größe und Bedeutung der Stadt noch vergleichsweise niedrig.

Weiterhin leichte Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart

In Frankfurt und Stuttgart sind Rückgänge hingegen nicht komplett zum Erliegen gekommen, allerdings weniger stark gefallen als in den Monaten zuvor: in Frankfurt gaben die Angebotspreise um 1 Prozent nach, in Stuttgart um 2 Prozent. Innerhalb eines Jahres gingen die Kaufpreise im Schwabenland um 12 Prozent nach unten. In der Mainmetropole zahlen Käufer 8 Prozent weniger. Aufgrund ihrer Wirtschaftskraft und folglich hohen Anziehungskraft sind die Preise aber nach wie vor hoch. Frankfurt liegt mit derzeit 5.934 Euro pro Quadratmeter auf Platz 3 und Stuttgart mit 5.155 Euro auf Platz 4 im Preisranking. Ebenfalls leichte Preisrückgänge verzeichnen im 1. Quartal 2023 Düsseldorf (-2 Prozent; 4.779 Euro) und Bremen (-2 Prozent; 3.081 Euro).

Plus 5 Prozent in Essen

Die stärksten Anstiege im vergangenen Quartal gab es in zwei der günstigsten Städte. In Essen verteuert sich Wohneigentum innerhalb eines Vierteljahres um 5 Prozent auf 2.781 Euro, in Dortmund klettern die Angebotspreise um 3 Prozent auf 2.776 Euro pro Quadratmeter. Beide Ruhrgebietsstädte nähern sich dadurch allmählich wieder dem Preisniveau vor den Zinsanstiegen an: Essen liegt noch 3 Prozent und Dortmund 2 Prozent unter dem Vorjahreswert. Noch preiswerter sind Wohnungen nur im Osten Deutschlands. In Leipzig kosten Bestandswohnungen aktuell 2.571 Euro pro Quadratmeter (+1 Prozent) und in Dresden 2.718 Euro (0 Prozent). Damit ist auch in den ostdeutschen Großstädten der Abwärtstrend fürs erste gestoppt.

Alternative Immobilienkauf im Umland: deutlich mehr Fläche leistbar

Trotz hoher Preise und hoher Zinsen gibt es nach wie vor Optionen, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Denn gerade in den ländlicheren Regionen sind die Preise oftmals günstiger und das Angebot groß und vielfältig. So lagen im vergangenen Jahr 43 Prozent aller Kaufinserate auf immowelt.de in Städten und Gemeinden mit weniger als 20.000 Einwohnern, also in größtenteils suburbanen oder ländlichen Regionen.

Der 2. Teil des immowelt Preiskompass zeigt auf, wie viel mehr Wohnfläche sich potenzielle Käufer im Umland der 14 größten deutsche Städte leisten können. Als Grenze für die Leistbarkeit wurde eine Wohnkostenbelastung von 30 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens gesetzt. Schon bei einer Pendelzeit von bis zu 45 Minuten ins Stadtzentrum sind die Ersparnisse so groß, dass sich Immobilienkäufer dann stellenweise die doppelte Fläche leisten können. In der Spitze können sich Käufer, die eine Stunde pendeln in Kauf nehmen, sogar 126 Prozent mehr Wohnfläche leisten. Je nach Stadt sind so 2 oder 3 Zimmer mehr möglich. In vielen Umlandgemeinden ist trotz gestiegener Zinsen eine familientaugliche Wohnung mit mehr als 100 Quadratmetern Wohnfläche finanziell realisierbar. Detaillierte Informationen zur Leistbarkeit von Immobilien im Umland sind hier zu finden.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 6 des aktuellen immowelt Preiskompass.

Queklle: immowelt Group, Nürnberg, 04.04.2023 (MBA)