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Kaufnachfrage zieht dank spürbarer Preiskorrektur schon wieder leicht an

Immobilienpreise im Gesamtjahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr.

- Angebotspreise in den Metropolen liegen zum Großteil unter Vorjahresniveau: deutliche Preiskorrekturen bei Eigentumswohnungen im Neubau und Bestand im vierten Quartal.

- Nachhaltige Preisrückgänge nicht erwartbar aufgrund von Angebotsknappheit.

- Angebotspreise für Einfamilienhäuser fallen deutlich stärker als für Eigentumswohnungen.

Es ist ein ungewohntes Bild. Der Immobilienmarkt kannte in den letzten Jahren in der Preisentwicklung nur eine Richtung – nach oben. Das attraktive Zinsniveau führte zu einer regelrechten Preisexplosion. Allein binnen der letzten fünf Jahre sind die Immobilienpreise um bis zu 63 Prozent gestiegen. Ein Großteil der Verkäuferseite war im zweiten und dritten Quartal 2022 mit ihren Preisanpassungen noch zurückhaltend. Das ImmoScout24 WohnBarometer zeigt im vierten Quartal 2022, dass die Angebotspreise nun deutlicher nachgeben. Trotz der spürbaren Preiskorrektur von bis zu 10 Prozent, liegen die Angebotspreise zum Großteil weiterhin deutlich über dem Niveau von 2021.

Eigentumswohnungen verlieren im Bereich Bestandsimmobilien im Durchschnitt minus 4,3 Prozent. Mit 2.714 Euro pro Quadratmeter ist der Angebotspreis im Vergleich zum Vorjahr jedoch um 3,5 Prozent gestiegen. Der Neubau-Quadratmeterpreis verliert mit 6,4 Prozent stärker und landet auf dem Niveau des vierten Quartals 2021. Bei Einfamilienhäusern ist die Entwicklung umgekehrt. Hier ist der Preisrückgang von Bestandsimmobilien mit 4,5 Prozent höher als im Neubau, wo die Preise um minus 2,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal nachgeben. Dennoch lagen auch hier die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höher. Im Bestand um plus 2,7 Prozent und im Neubau um plus 7,3 Prozent.

„Die letzten Monate waren geprägt von einer Phase des Abwartens und der Spekulation auf sinkende Preise. In der aktuellen Situation des Angebotsüberhangs haben Kaufinteressierte das Momentum auf ihrer Seite. Dass die Preise jetzt nachgeben zeigt, dass der Markt funktioniert,“ erläutert Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Ein nachhaltiger Preisrückgang ist nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung in weite Ferne gerückt sind. Wir rechnen mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots, die den Markt wieder drehen kann.“

Nachhaltige Preisrückgänge nicht erwartbar aufgrund von Angebotsknappheit

Laut dem Statistischen Bundesamt ist die Einwohnerzahl Deutschlands im ersten Halbjahr 2022 erstmals auf über 84 Millionen Menschen gestiegen. 843.000 Menschen mehr als zum Jahresende 2021. Gleichzeitig ist der Wohnungsbau ins Stocken geraten. Der Gesamtverband der deutschen Wohnungswirtschaft rechnet in 2022 mit 250.000 neu gebauten Wohnungen für Deutschland, für 2023 mit rund 200.000 Wohnungen und für „2024 dann noch weniger“. Das liegt weit unter den ambitionierten Zielen der Bundesregierung. Der Hauptverband der deutschen Bauindustrie meldet, dass 74 Prozent aller Baufirmen Verzögerungen in 2022 beklagen und ein Drittel der Baufirmen von Auftragskündigungen betroffen sind. Laut einer Studie des Hannoveraner Pestel-Instituts sowie des schleswig-holsteinischen Instituts Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen Kiel (Arge) liegt das Wohnungsdefizit zum Jahresende 2022 bundesweit bei rund 700.000 Wohnungen. Mehr als doppelt so viele Wohnungen, als 2022 gebaut wurden. Das erhöht den Druck sowohl auf den Miet- als auch den Kaufmarkt.

„Die aktuelle Marktlage wird nur für einen begrenzten Zeitraum anhalten. Die Baubranche und insbesondere der Neubau sind ins Stocken geraten. Die Bundesregierung muss diesem Trend entgegensteuern. Andernfalls wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt immer weiter zuspitzen. In den Metropolen sehen wir bereits Anzeichen, dass die Nachfrage bei Kaufinteressierten wieder anzieht,“ ergänzt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Nachfrage in 4 von 5 Metropolen im 4. Quartal wieder steigend

Saisonbereinigt scheint die Nachfrage für Kaufimmobilien im dritten Quartal die Talsohle erreicht zu haben. Im vierten Quartal steigt die Nachfrage in vier der fünf größten deutschen Städte wieder leicht an. Die Nachfrage bleibt insgesamt jedoch noch unter dem Vor-Corona-Niveaus des vierten Quartals 2019. In Berlin ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien weiterhin deutlich höher als in den anderen Metropolen und liegt annähernd auf dem Ausgangsniveau von 2019. Einzige Ausnahme unter den Top 5 ist Köln, hier geht die Nachfrage nach Kaufimmobilien weiter leicht zurück.

Deutliche Preiskorrekturen in den Metropolen bei Eigentumswohnungen im Neubau und Bestand

In Hamburg sind im Metropolenvergleich die stärksten Preisanpassungen im vierten Quartal zu beobachten – mit minus 7,6 Prozent im Neubau und minus 6,2 Prozent im Bestand. Ein möglicher Grund für die Entwicklung ist, dass Hamburg im Metropolenvergleich im Mietmarkt und dem Wohnungsbau als Vorbild gilt. In der Hansestadt deckt das Angebot den Bedarf und es gibt ein vergleichsweise gutes Wohnungsangebot. Wie auch bei der gesamtdeutschen Preisentwicklung der Eigentumswohnungen verbüßen Neubauwohnungen einen stärkeren Preisrückgang in den Metropolen als im Bestand. Einzige Ausnahme bildet Köln. In der Dom-Stadt fallen die Angebotspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5,6 Prozent im Bestand und um 3,8 Prozent im Neubau. In Frankfurt am Main sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand stabil und bleiben mit einer Differenz von 0,2 Prozent annährend auf dem Niveau des Vorquartals. Und auch im Neubau verzeichnet die Finanzhauptstadt Deutschlands mit minus 2,8 Prozent den geringsten Preisrückgang im Metropolenvergleich.

Angebotspreise für Einfamilienhäuser fallen deutlich stärker als für Eigentumswohnungen

Anders als bei den Eigentumswohnungen fallen die Angebotspreise für Einfamilienhäuser im Bestand deutlich stärker als für Neubauhäuser. München bildet hier die Ausnahme, da die Preise für Bestandshäuser um lediglich 3,8 Prozent fallen und im Neubau fast doppelt so stark mit minus 7 Prozent. Die prozentual größten Preiskorrekturen von etwas mehr als 10 Prozent im Neubau und 8 Prozent im Bestand sind in Frankfurt am Main und Düsseldorf zu beobachten. Ein Einfamilienhaus in der bevölkerungsreichsten Stadt Hessens kostet mit 5.624 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal so viel wie in der ersten Jahreshälfte von 2021. Damit liegt der Quadratmeterpreis nur 56 Euro über dem Angebotspreis einer Bestands-Eigentumswohnung. Im Vorquartal lag die Differenz noch bei ca. 800 Euro. Berlin liegt bei der Angebotsentwicklung mit minus 5,2 Prozent im Neubau und minus 6,5 im Bestand im Mittelfeld. Die Hauptstadt bleibt dennoch mit Abstand die günstigste Metropole für Einfamilienhäuser unter den Top 7.

Methodik – Das ImmoScout24 WohnBarometer Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder, ergänzt um einen Indikator zum Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachtetem Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die Nachfrage im Verhältnis zum Angebot wird berechnet auf Basis der Kontaktanfragen pro Inserat des jeweiligen Immobilientyps pro Woche. Es handelt sich um einen normierten Wert, um unterschiedliche Standzeiten der Anzeigen auf dem Portal auszugleichen. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2022.

Quelle: Immobilienscout24 GmbH, Berlin, 16.01.2023 (MBA)