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Mieten im Jahresvergleich: Preisdynamik nimmt ab – nahezu Stagnation in München und Frankfurt

Ein Vorjahresvergleich der Angebotsmieten von Bestandswohnungen (40 bis 120 m²) in 80 deutschen Großstädten zeigt:

- In 69 von 80 Städten steigen zwar die Angebotsmieten, die Dynamik der Anstiege nimmt aber ab
- Beruhigung in Hotspots: München und Frankfurt bleiben die teuersten Städte, Mieten steigen aber nur noch um jeweils 1 Prozent
- Berliner Wohnungssuchende zahlen nach Mietendeckel-Aus 4 Prozent mehr als noch vor einem Jahr
- Köln hat nach Anstieg von 6 Prozent das Preisniveau von Hamburg (+3 Prozent) erreicht
- Größte Anstiege in kleineren Städten in Baden-Württemberg und NRW: Münster und Leverkusen mit Anstieg von je 8 Prozent, Pforzheim mit 7 Prozent

Nach jahrelang teils kräftigen Anstiegen verliert die Mietpreisentwicklung im vergangenen Jahr spürbar an Dynamik. Zwar verteuern sich in 69 von 80 deutschen Großstädten die Angebotsmieten von 2020 auf 2021, die Anstiege fallen allerdings geringer aus als in den vergangenen Jahren. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, wofür die Angebotsmieten von Bestandswohnungen (ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) in allen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern untersucht wurden. In diesem Jahr haben 46 Großstädte einen Anstieg von mindestens 3 Prozent verbucht, was in etwa der Inflationsrate entspricht. Vor einem Jahr waren es noch 56 Großstädte. Im Gegensatz zum Vorjahr gibt es dieses Jahr auch keine Stadt mit einer zweistelligen prozentualen Verteuerung.

Kaum Veränderung in München und Frankfurt

Besonders in den hochpreisigen Städten ist das Abflachen der Preiskurve deutlich zu erkennen. In München blieb das Preisniveau im vergangenen Jahr nahezu konstant. Die Angebotsmieten stiegen von im Median 17,90 Euro auf 18,00 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 1 Prozent in Deutschlands teuerster Großstadt. Die gleiche Veränderung lässt sich auch in Frankfurt feststellen. Auch in der zweitteuersten Stadt verteuerten sich die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen um 10 Cent auf aktuell 13,60 Euro. Zum Vergleich: Von 2019 auf 2020 kletterten die Mieten in beiden Städten noch 3 bzw. 4 Prozent. Die Beinahe-Stagnation hat sich bereits in den vergangenen Monaten abgezeichnet, wie der immowelt Mietkompass für das 3. Quartal 2021 verdeutlicht. Auch in Stuttgart (+2 Prozent) und Düsseldorf (0 Prozent) hat sich der Preisanstieg deutlich verlangsamt beziehungsweise ist zum Stillstand gekommen.

In den teuren Großstädten scheint die Grenze des Bezahlbaren erreicht. Viele Mieter sind vermutlich nicht mehr bereit, noch höhere Preise zu bezahlen. Die Vermieter passen sich dementsprechend an. Hinzu kommt, dass durch die Corona-Pandemie und die Möglichkeit von Homeoffice viele Menschen in den Speckgürtel der Metropolen oder in kleinere Städte ziehen. Das zeigt eine Studie von immowelt und dem ifo Institut. Diese Veränderung der Wohnpräferenzen könnte in Zukunft zu einer Verlagerung der Nachfrage ins Umland und in kleinere Großstädte führen.

Nachholeffekt in Berlin, weiterer Anstieg in Köln

In einigen deutschen Großstädten ziehen die Angebotsmieten aber nach wie vor an. Berlin verzeichnet binnen eines Jahres einen Anstieg von 4 Prozent, der überwiegend durch Nachholeffekte in Folge des Mietendeckel-Aus zustande kommt. Während des Geltungszeitraums des Gesetzes sind die Mieten noch gesunken. Aktuell ist der mittlere Quadratmeterpreis nach dem Anstieg aber wieder bei 10,40 Euro angekommen – Tendenz weiter steigend.

In Köln gab es hingegen kein Auf und Ab, die Mieten steigen konstant – zuletzt um 6 Prozent binnen eines Jahres. Mit einem Medianpreis von 11,70 Euro hat die Rheinmetropole inzwischen das Niveau von Hamburg (+3 Prozent) erreicht, wo für den Quadratmeter ebenfalls 11,70 Euro verlangt werden.

Münster und Leverkusen mit stärksten Anstiegen

Die größten Preissprünge der Analyse verzeichnen kleinere Großstädte aus Nordrhein-Westfalen. An der Spitze befinden sich Münster und Leverkusen mit nstiegen von jeweils 8 Prozent. Nachdem in Münster durch die ausgebliebenen Studienanfänger am Anfang der Corona-Krise die Mieten noch gesunken sind, hat sich der Mietmarkt 2021 durch die teilweise Rückkehr von Studenten wieder erholt und mit Quadratmeterpreisen von 10,00 Euro sogar einen neuen Höchstwert erreicht. In Leverkusen ist das Preisniveau hingegen niedriger: Trotz größtem Anstieg liegen die mittleren Mieten bei 8,60 Euro pro Quadratmeter und damit im Mittelfeld aller untersuchten Städte. Daneben haben sich die Mieten auch noch in einigen anderen kleineren Städten Nordrhein-Westfalens spürbar verteuert: Krefeld und Aachen weisen jeweils eine 6-prozentige Erhöhung auf.

Auch in Baden-Württemberg hat das Preisniveau nochmal angezogen: Pforzheim weist ein Plus von 7 Prozent auf, sodass Mietwohnungen aktuell für 9,00 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Ulm, Karlsruhe und Heilbronn (je +6 Prozent) befinden sich inzwischen sogar über der 10-Euro-Marke.

Quelle: Immowelt Group, Nürnberg, 10.01.2022 (MBA)