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30 Jahre vermieten oder jetzt verkaufen: So lange dauert es, bis Mieteinnahmen den derzeitigen Verkaufserlös übersteigen

Wer vor 10 Jahren eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft hat, hat das Geld in der Regel gut angelegt. Denn durch die stark gestiegenen Kaufpreise würde beim jetzigen Verkauf in den meisten Großstädten ein sechsstelliger Gewinn warten. Doch lohnt sich jetzt der Verkauf oder ist weiterhin vermieten doch sinnvoller? Eine immowelt Analyse untersucht, wie viel Gewinn Immobilienbesitzer, die vor 10 Jahren eine Eigentumswohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern gekauft haben, nun beim Verkauf erwirtschaften würden und wie lange es dauert, diesen durch die Vermietung zu generieren. Demnach würde es in der Spitze gut 30 Jahre dauern, bis der Verkaufserlös durch Mietzahlungen erzielt wird.

Den meisten Gewinn aller untersuchten 70 Städte würden Verkäufer nach 10 Jahren in München machen: 2010 hat eine Wohnung zwischen 60 und 80 Quadratmeter 190.000 Euro gekostet, aktuell liegt der mittlere Verkaufspreis schon bei 550.000 Euro. Abzüglich Kaufnebenkosten und Restschuld stehen beim Verkauf unterm Strich 386.000 Euro Gewinn. Würde die Immobilie weitervermietet werden, dauert es 31 Jahre, bis durch Mieteinnahmen die gleiche Summe erwirtschaftet wird. In weiteren Metropolen ist das Preisniveau deutlich geringer: In Hamburg winken dennoch 222.000 Euro Gewinn. Dafür müssten Eigentümer 30 weitere Jahre vermieten. In Berlin sind es 237.000 Euro und 27 Jahre.

Kaufpreise sind Mieten enteilt

In kleineren Studentenstädten ist die Zeitspanne zum Teil sogar noch größer: In Freiburg (34 Jahre), Heidelberg (32 Jahre) oder Augsburg (30 Jahre) ist die Nachfrage nach Anlageobjekten so stark gestiegen, dass die Preiskurve in den vergangenen 10 Jahren steil nach oben gezeigt hat und die möglichen Verkaufserlöse entsprechend hoch sind. Rund 200.000 Euro könnten Verkäufer in den drei Städten aktuell Gewinn machen.

Durch die Vermietung würde es hingegen sehr lange dauern, vergleichbare Summen zu erzielen. Das liegt vor allem daran, dass die Kaufpreise den Mieten in den vergangenen Jahren zunehmend enteilt sind: Während der Mietmarkt vielerorts reguliert ist und die Mieten dadurch langsamer steigen, gibt es bei den Kaufpreisen kaum Grenzen nach oben. Die stetig hohe Nachfrage, befeuert durch die anhaltende Niedrigzinsphase, lässt die Kaufpreise seit Jahren immer weiter steigen.

Das spricht für den Verkauf und das dagegen

Benötigen Immobilienbesitzer das Geld aus dem Verkauf, um die eigenen Wohnsituation zu verändern, kann sich der Verkauf derzeit lohnen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich eine Familie durch den Wechsel von einer Wohnung in ein Haus vergrößern oder ein Rentnerpaar im Alter in eine seniorengerechte Immobilie ziehen möchte. Auch der Aufwand durch die Vermietung kann ein Grund für die Veräußerung sein. Zudem besteht das Risiko, dass die Immobilienpreise wieder sinken und der Gewinn in Zukunft geringer ausfällt als jetzt. In der Vergangenheit ist dies bereits öfters passiert.

Wahrscheinlicher ist es aber, dass die Kaufpreise für Immobilien auch in den nächsten Jahren weiter steigen – wenngleich sich der Anstieg in besonders angespannten Märkten etwas abbremsen könnte. Die immowelt Prognose zeigt, wie stark sich die Preise bereits bis Ende dieses Jahres erhöhen werden. Heißt, wer erst in ein paar Jahren verkauft, wird wahrscheinlich noch mehr Gewinn machen als jetzt. Hinzu kommt, dass es aufgrund der Niedrigzinsphase kaum renditestarke Anlagemöglichkeiten gibt. Einen derart großen Wertzuwachs bei vergleichsweise geringem Risiko wie bei Immobilien findet man kaum. Eigentümer, die keine größeren Anschaffungen planen, machen somit höchstwahrscheinlich keinen Fehler, die Wohnung weiter zu vermieten.

Am wenigsten Gewinn im Osten und Ruhrgebiet

Während sich in den beliebtesten deutschen Großstädten die Kaufpreise in den vergangenen 10 Jahren mehr als verdoppelt haben, sind sie in den strukturschwachen Regionen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet nur geringfügig gestiegen. Die Gewinne, die Eigentümer beim Verkauf jetzt realisieren können, sind vergleichsweise gering. So bleiben in Oberhausen nach Abzug der Restschuld und der Nebenkosten 18.000 Euro übrig, in Duisburg 35.000 Euro und in Chemnitz 37.000 Euro. Da dort das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen noch ausgewogener ist, wären diese Beträge beim Weitervermieten nach 14 bis 16 Jahren erwirtschaftet.

Doch es gibt auch Ausnahmen: Einige ost- und westdeutsche Großstädte sind besonders in den letzten Jahren immer mehr im Kommen. So sind in Essen beim Verkauf aktuell 70.000 Euro Gewinn möglich, in Dresden und Leipzig sogar knapp über 100.000 Euro.

Methodik

Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise in den 70 ausgewählten deutschen Großstädten waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median der im Jahr 2020 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen (60 bis 80 m²) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien.

* Für die Berechnung des Gewinns beim Verkauf nach 10 Jahren wurde die Restschuld sowie die Kaufnebenkosten beim damaligen Kauf berücksichtigt. Um die Restschuld zu bestimmen wurde ein marktüblicher Zinssatz aus 2010 von 3,6 Prozent angenommen sowie eine Annuitätenrate in Höhe der eingenommenen Miete. Dabei wurde von einer Mieterhöhung 2015 und einer entsprechenden Anpassung der Annuitätenrate ausgegangen. Um die Zeitspanne zu berechnen, bis durch Mieteinnahmen der Verkaufsgewinn erzielt wird, wurden die zu erwartenden Mieten hochgerechnet. Weitere Mieterhöhungen wurden dabei nicht berücksichtigt.

Quelle: Immowelt Group, Nürnberg, 02.06.2021 (MBA)