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Was wird sich 2020 für die Immobilienbesitzer ändern?

Im neuen Jahr kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienbranche zu. Darüber hinaus sind eine ganze Reihe von Reformvorhaben in der Planung oder bereits schon im Gesetzgebungsverfahren. Der IVD informiert im Folgenden darüber, was für Mieter, Vermieter, Eigentümer und Immobilienunternehmer besonders relevant sein wird.

Das Wohngeld wird erhöht

Durch die Wohngeldreform 2020 erhalten Haushalte mit niedrigem Einkommen ab 1. Januar 2020 mehr Wohngeld. Die Leistungserhöhung richtet sich danach, wie sich die Mieten und Einkommen in Deutschland entwickeln. Wie viel Wohngeld ein einzelner Haushalt erhält, hängt von der Größe des Haushalts, dem Einkommen und der Miete/Belastung ab. Um diese Haushalte gezielt zu entlasten, setzt die Bundesregierung im kommenden Jahr 1,2 Milliarden Euro an Mitteln ein. Insgesamt profitieren 660.000 Haushalte von der Wohngeldreform 2020. Entlastet werden vor allem Rentner und Familien.

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum werden ab dem Steuerjahr 2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert. Hierzu wird ein neuer § 35c EStG eingefügt. Förderfähig sind folgende Einzelmaßnahmen: die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken; die Erneuerung der Fenster oder Außentüren; die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung einer Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen. Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens insgesamt 40.000 Euro.

Der Abzug von der Steuerschuld erfolgt im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr in Höhe von jeweils höchstens 7 Prozent der Aufwendungen - höchstens jeweils 14.000 Euro - und im zweiten folgenden Kalenderjahr in Höhe von 6 Prozent der Aufwendungen - höchstens 12 000 Euro. Die konkreten Mindestanforderungen, die über die Energieeinsparverordnung hinausgehen, werden in einer Rechtsverordnung festgelegt. Über den Vermittlungsausschuss ist noch eine weitere Förderung hinzugekommen. Hiernach sollen 50 Prozent der Kosten für einen beteiligten Energieberater von der Steuerschuld abgezogen werden dürfen.

Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete verlängert

Der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Bundestag und Bundesrat stimmten in ihren letzten Sitzungen des Jahres dem Gesetz zu. Das Gesetz tritt zum 1. Januar oder 1. Februar 2020 in Kraft.

Anspruch auf Förderung durch Baukindergeld läuft aus

Seit dem 18. September 2018 ist es möglich, für den Bau eines Einfamilienhauses oder den Kauf einer Eigentumswohnung einen staatlichen Zuschuss von 1.200 Euro je Kind und Jahr zu erhalten. Ausgezahlt wird das Baukindergeld über zehn Jahre. Anspruch auf die Förderung besteht für selbstgenutztes Wohneigentum, dessen Kaufvertrag oder Baugenehmigung zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 unterzeichnet beziehungsweise genehmigt wurde. Trotz der positiven und großen Resonanz plant die Bundesregierung derzeit nicht, das Baukindergeld zu verlängern.

Mietpreisbremse wird verschärft

Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung sieht vor, die Geltungsdauer der Mietpreisbremse für fünf Jahre, bis längstens zum 31. Dezember 2025, zu verlängern. Darüber hinaus soll der Anspruch von Mietern auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund Überschreitung der zulässigen Miete bei Mietbeginn auf die ersten 30 Monate des Mietverhältnisses ausgedehnt werden. Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit im parlamentarischen Beratungsverfahren und könnte im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.

Härteres Vorgehen gegen Mietwucher geplant

Der Bundesrat möchte härter gegen Mietwucher vorgehen. Er hat am 29. November 2019 einen Gesetzentwurf beschlossen, mit dem die Anforderungen an eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz reduziert werden sollen. Demnach soll es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bislang müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Zudem sieht der Gesetzentwurf eine Verdoppelung des derzeit geltenden Bußgeldrahmens vor: auf 100.000 Euro. Der Gesetzentwurf wird zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend legt sie beide Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vor. Ob es zu einem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens kommt, ist zweifelhaft, da das Vorhaben innerhalb der Großen Koalition umstritten ist.

Verteilung der Maklerkosten

Im August 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf eine bundeseinheitliche Regelung der Maklerkosten beim Kauf von in der Regel selbstgenutzten Immobilien. Künftig sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten überall paritätisch teilen. Das Vorhaben entspricht im Wesentlichen dem Selbstverständnis der Branche, die sich als fairer Vermittler zwischen den Parteien eines Kaufvertrages versteht und sich überwiegend von beiden mit jeweils 3 Prozent honorieren lässt. Der Bundestag hat den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Dezember nach erster Lesung zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Die Verabschiedung durch den Bundestag ist derzeit für den 13. Februar 2020 geplant. Inkrafttreten wird die Neuregelung voraussichtlich im Herbst 2020.

Berliner Mietendeckel

Die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin will die Mieten für 1,5 Millionen vor 2014 gebaute Wohnungen fünf Jahre auf dem Stand von Mitte 2019 einfrieren und für Neuvermietungen Obergrenzen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung festlegen. Auch eine Senkung von Bestandsmieten soll möglich sein. Das Bundesinnenministerium hält den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig, da dem Land Berlin zumindest die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Dies entspricht der derzeit herrschenden Meinung, die von namhaften Verfassungsrechtlern wie dem ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts, Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier, vertreten wird. Das IW Köln hat kürzlich sein Gutachten zu den volkswirtschaftlichen Folgen des Berliner Mietendeckels veröffentlicht und kommt zu dem Schluss, dass der Mietendeckel zahlreiche neue Probleme hervorrufen und das Problem des Wohnungsmangels keineswegs lösen wird. Die CDU/CSU-Bundestagsfraktion hat angekündigt, den Mietendeckel über das Bundesverfassungsgericht prüfen lassen zu wollen. Im Januar 2020 könnte das Berliner Abgeordnetenhaus dem Mietendeckel-Gesetz zustimmen.

Gesetzentwurf zur WEG-Reform erwartet

Ende August 2019 hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe ihren Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt. Auf dieser Grundlage wollte das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz einen entsprechenden Gesetzentwurf bin Ende des Jahres vorlegen. Das passierte bis dato noch nicht. Im Kern geht es darum, die Wohnungseigentümergemeinschaften flexibler, zeitgemäßer und effektiver zu machen. Unter anderem sollen Sanierungen und Modernisierungen leichter möglich gemacht, Eigentümerversammlungen vereinfacht werden und Verwalter mehr Befugnisse erhalten.

Beratung über Gebäudeenergiegesetz

Der Bundesrat hat sich am 20. Dezember 2019 mit dem von der Bundesregierung geplanten weitgehenden Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 befasst. Es ist Teil des Entwurfs für ein Gebäudeenergiegesetz, das das Bundeskabinett im Rahmen des Klimaschutzprogramms beschlossen hat. Neben dem Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 schreibt der Gesetzentwurf vor, dass Gas- und Ölheizungen, die seit 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Außerdem sieht er eine Austauschprämie für diejenigen vor, die ihre alte Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell ersetzen lassen. Ziel des Gesetzesvorhabens ist es, den Primärenergiebedarf von Gebäuden zu minimieren. Beabsichtigt ist deshalb ein neues, einheitliches Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäuden und den Einsatz erneuerbarer Energien zu ihrer Wärme- und Kälteversorgung.

Kleinunternehmergrenze wird angehoben

Änderungen bei der Umsatzsteuer: Die Kleinunternehmergrenze wird zum 1. Januar 2020 von 17.000 Euro (brutto) auf 22.000 Euro (brutto) Vorjahresumsatz angehoben. Die Grenze des voraussichtlichen Umsatzes im laufenden Jahr bleibt unverändert bei 50.000 Euro.

Steuerliche Förderung von Werkswohnungen

Arbeitgeber können nach § 8 Abs. 2 Satz 11 EStG ihren Arbeitnehmern verbilligt Wohnraum überlassen. Arbeitnehmer müssen somit nur noch 2/3 des ortsüblichen Mietpreises zahlen. Das verbleibende Drittel ist steuerfrei und kein Sachbezug. Die Mietobergrenze liegt bei 25 Euro/m².

Novelliertes Geldwäschegesetz

Das Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie tritt zum 1. Januar 2020 in Kraft. Für Immobilienmakler sind einige Neuregelungen relevant. So soll das Geldwäschegesetz zukünftig auch bei der Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht von mehr als 10.000 Euro (Nettokaltmiete) gelten. Bisher gilt es nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Die Erweiterung betrifft zum einen die Identifizierung der Parteien des Miet- oder Pachtvertrages (§ 10 Abs. 6 GwG n.F.), zum anderen müssen die Tätigkeitsfelder Miete und Pacht im Risikomanagement berücksichtigt werden (§ 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG n.F.). Änderungen gibt es auch beim Transparenzregister zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorfinanzierung: Es ist künftig öffentlich einsehbar. Bei Unstimmigkeiten im Register gilt eine Meldepflicht.

Quelle: Immobilienverband Deutschland, Berlin, 23.12.2019 (MBA)