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Übertragung eines Miteigentumsanteils: Alle Vermieter müssen kündigen!

Überträgt ein Miteigentümer seinen Anteil an einer vermieteten Wohnung an den anderen, wird der übertragende Miteigentümer nicht Vermieter mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Er bleibt Vermieter und muss gemeinsam mit dem jetzigen Alleineigentümer kündigen.

BGH, Beschl. v. 09.01.2019 – VIII ZB 26/17

Zum Sachverhalt:

Zwei Eheleute waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine Wohnung bewohnten sie selbst, die andere hatten sie vermietet. Der Ehemann übertrug schließlich seine Miteigentumshälfte auf seine Ehefrau, die als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Diese kündigte die Mietwohnung. Die Mieter wiesen die Kündigung zurück mit dem Argument, der Ehemann hätte die Kündigung mit ihr zusammen aussprechen müssen.

Aus den Gründen:

Zu Recht, so der BGH. Entgegen der Vorinstanz kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass der gesetzliche Rechten- und Pflichtenübergang bei Veräußerung einer Immobilie mit Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch (§ 566 Abs. 1 BGB) nicht anwendbar sei. Eine direkte Anwendung scheide schon nach dem Wortlaut aus. Denn danach müsse die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, d.h. der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein und der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Für eine analoge Anwendung fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke: Sinn und Zweck des § 566 Abs. 1 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vorneherein nicht berührt, wenn – wie hier – einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorganges sei somit nicht zu besorgen. Damit scheide auch eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf einen solchen Fall aus.

Praxishinweis:

Der BGH macht die Rechtspraxis für Miteigentümer und damit insbesondere für Ehegatten nicht leichter. Es empfiehlt sich, entweder gleich Eigentum an einer Immobilie alleine zu erwerben, wenn beabsichtigt ist, diese zu vermieten, oder im Rahmen der späteren Übertragung eines Miteigentumsanteils sollte der Übertragende gleich alle Rechte aus einem Mietvertrag an den anderen Ehegatten abtreten.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD, Berlin, 29.05.2019 (MBA)