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Wohnen in Deutschlands engsten Städten: Quadratmeterpreise zwischen 910 Euro in Gelsenkirchen und 6.580 Euro in München

Analyse der Immobilienpreise in Deutschlands engsten Städten von immowelt.de: In München leben die meisten Personen pro Quadratkilometer und die Preise sind am höchsten / Hohe Preise und wenig Platz gibt es auch in Ottobrunn und Unterhaching / Enge Städte und niedrige Preise hingegen im Ruhrgebiet / Weitläufigste Städte in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt mit niedrigen Preisen

In Deutschlands Städten kann es schon mal ganz schön eng werden. In München kommen 4.668 Einwohner auf den Quadratkilometer – so viel wie nirgendwo anders. Das wirkt sich auf die Wohnungspreise aus: Mit im Schnitt 6.580 Euro pro Quadratmeter für Wohneigentum ist die bayerische Landeshauptstadt auch hier Spitzenreiter, wie eine aktuelle Analyse von immowelt.de zeigt.

Dafür wurden Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Häusern und die Bevölkerungsdichte in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern untersucht. Ein Grund für die hohen Preise ist die große Attraktivität der Isar-Metropole – die hohe Konzentration an Weltkonzernen mit zahlreichen Arbeitsplätzen sorgt für steigende Einwohnerzahlen und eine enorme Nachfrage nach Wohnraum.

Gemeinden um München: eng und teuer

Die Strahlkraft Münchens ist bis in die umliegenden Gemeinden spürbar und Käufer weichen immer mehr ins Umland aus. Das hat zur Folge, dass das nur wenige Kilometer entfernte Ottobrunn nicht nur die zweithöchste Bevölkerungsdichte aller untersuchten Städte hat, sondern auch die zweitteuersten Immobilien. 5.740 Euro pro Quadratmeter zahlen potentielle Käufer in der Gemeinde. Auf einem ähnlichen Preisniveau befindet sich zwar die Nachbarstadt Unterhaching (5.600 Euro), allerdings leben hier nur rund halb so viele Menschen auf einem Quadratkilometer.
Erst mit großem Abstand bei der Einwohnerdichte folgen nach München weitere deutsche Großstädte: In Berlin verteilen sich die 3,5 Millionen Einwohner auf eine Fläche von rund 890 Quadratkilometern. Auf den Quadratkilometer gerechnet sind das 3.950 Einwohner, was deutschlandweit der dritthöchste Wert ist.

Auch Stuttgart weist eine hohe Einwohnerdichte auf, da die Stadt wegen der Lage in einem Kessel sich nur begrenzt flächenmäßig vergrößern kann und somit eher auf Nachverdichtung setzen muss. Die Preise reichen sowohl in Stuttgart (3.700 Euro) als auch in Berlin (3.370 Euro) jedoch nicht an die von München und Umgebung heran. Ähnliches gilt auch für weitere eng besiedelte Großstädte wie Frankfurt (4.040 Euro), Düsseldorf (3.050 Euro) oder Köln (2.980 Euro).

Ruhrgebiet: eng und günstig

Dass die Wohnungspreise nicht immer mit einer hohen Einwohnerdichte zusammenhängen verdeutlicht das Ruhrgebiet. Gelsenkirchen zählt mit 2.481 Einwohner pro Quadratkilometer zu einer der dichtesten bewohnten Städte Deutschlands, Wohneigentum ist dort aber dennoch günstig. Aktuell zahlen Käufer 910 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Hamburg hat eine ähnliche Bevölkerungsdichte, die Kaufpreise sind aber mit 3.830 Euro pro Quadratmeter mehr als 4 Mal so hoch. Auch Herne (1.260 Euro), Essen (1.550 Euro) und Oberhausen (1.270 Euro) sind zwar dicht bewohnt, die Kaufpreise für Immobilien sind aber genauso wie in Gelsenkirchen eher günstig. Diese Städte sind nach wie vor von der Schwerindustrie geprägt und konnten den Strukturwandel nicht abschließen. Hinzu kommt, dass sie unter hoher Arbeitslosigkeit leiden und somit trotz niedriger Preise wenig attraktiv für Käufer sind.

Meister Platz in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt

Während es in den Metropolen eng zugeht, sind kleinere Städte in Niedersachsen oder Sachsen-Anhalt ziemlich weitläufig und die Immobilien preiswert. Im sachsen-anhaltinischen Gardelegen, der Stadt mit der geringsten Einwohnerdichte, beträgt der Quadratmeterpreis im Schnitt 760 Euro. In Zerbst/Anhalt (580 Euro) ist Wohnen sogar noch preiswerter. Aber auch bei kleineren weitläufigen Gemeinden gibt es Ausnahmen: im bayerischen Garmisch-Partenkirchen (4.350 Euro) und Leutkirch im Allgäu (1.990 Euro) sind Immobilien teurer als in mancher Großstadt – und das trotz ausreichend Platz. Beide Städte liegen in Touristenregionen, was sich preistreibend auswirkt. In Garmisch-Partenkirchen kommt hinzu, dass aufgrund der alpinen Lage große Teile schwer zu erschließen oder gar unbebaubar sind.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Preise in den 20 Gemeinden mit der höchsten und niedrigsten Einwohnerdichte mit mehr als 20.000 Einwohnern waren 182.530 auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der in 2017 angebotenen Wohnungen und Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Daten für Bevölkerungsdichte stammen vom Statistischen Bundesamt.

Quelle: Immowelt AG, Nürnberg (MBA)